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越秀首入知识城项目规划获批,36 栋低密度住宅年内有望入市

1 月 4 日,知识城起步区 ZSCN-E3 地块的规划设计方案批后公布了。

该地块位于中新广州知识城南起步区,花莞高速西侧,与知识城广场,凤凰湖仅相隔一条高速。在 ZSCN-E3 地块旁边还有 E1,E2 地块,同为背山望湖的优质地块,唯一美中不足的是,地块面前一条花莞高速,就算配建降噪工程,但灰尘,噪音影响仍不可避免。

ZSCN-E3 地块现状

根据规划显示,该地块总用地面积 63816㎡,总建筑面积 131270.65㎡,容积率 1.20,建筑密度 16.5%,绿地率高达 47.65%。

项目共规划建 36 栋住宅,全部是以 7-10 层为主的低层住宅,且朝向全部为偏东北 - 西南朝向。

另外,还有 1 栋 16 层高的租赁性住房,以及 2 栋 16-17 层高的政府统筹性房源,皆位于地块的东侧位置,而小区的室外健身场所,运动场则是地块的东侧位置。

ZSCN-E3 地块项目效果图

项目共设置 2 个人行出入口和 3 个车库出入口,且西侧设施了垃圾收集站和公共厕所的设施。

目前,项目周边基本都是今年来新建的配套,不甚齐全,而且距离项目最近的地铁站是 14 号支线的旺村站或何棠下站,步行距离超 2 公里,并不算近。

不过,ZSCN-E3 地块的地价并不便宜。

在 2021 年 4 月 29 日的土拍中,ZSCN-E3 地块是经历 63 轮竞价后,最后采用摇号的方式被越秀地产幸运夺得。地块的成交总价为 16.31 亿元 +1.67 万㎡的配建。据此,扣除配件后,该地块的成交楼面价折合单价 27217 元 /㎡,溢价率达 45%。

楼面价都 2.7 万了,新房出售的均价怎么也得 4.5 万吧?对于限价 3 万 /㎡的中新知识城板块来说,怎么可能卖得动?是不是觉得会站岗了?

我认为:不一定。

目前,ZSCN-E3 地块周边还有时代天韵,万科幸福誉,保利拾光年等洋房在卖(包括部分尾货),均价皆不超过 3 万 /㎡。

但提醒大家的是,楼面价 2.7 万 /㎡的 ZSCN-E3 地块不可能也按限价 3 万 /㎡来卖,所以大家也不用抱有希望来捡漏。

因为,ZSCN-E3 地块是以 7-10 层的低密住宅,偏高端,改善型的产品定位,包括 ZSCN-E3 地块旁边的 E1,E2 地块,也是与 ZSCN-E3 地块是同等定位的低密住宅。

目前,知识城板块内在售的低密度产品是不受限价影响,例如 ZSCN-E3 地块附近的康大龙祥汇,在售均价 4.4-4.5 万 /㎡。所以,ZSCN-E3 地块的新房价格大概率也是 4.5 以上的。

不过,周边仍有很多新盘在陆续入市,诸如领隽城市花园,升龙学府上城等高层洋房产品,想买单价 3 万以下的,倒是可以考虑这些楼盘。

目前,E1,E2 地块已经动工建设,预计 ZSCN-E3 地块也很快进入施工阶段,不久后,花莞高速西侧将会有一大批低密住宅面世,咱们拭目以待。

出品 / ZAKER 房产

编辑 / 乐文

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