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瞭望智库 23小时前

深圳 9 个月关停门店 642 家,房地产中介不吃差价怎么活下去?

文 | 杨智杰

二手房参考价是一剂猛药,在政府指导价之下,卖家和买家的博弈变得更为漫长而隐秘。

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中介关店潮调查

深圳市福田区百花三路,中宏地产门店的玻璃门上张贴一纸转租公告,20 多平方米的办公区空荡荡,只有两名房地产经纪人无所事事,默默浏览电脑,等待关店倒计时。

近 4 个月,这家店没有二手房成交,只有一些零散的租客单。一位经纪人告诉记者,一年前他有十多位同事,今年一半辞了职,有人回了老家,有的转型卖新房,写字楼,或干脆转行做其他销售。没有成交量,每月接近 4 万元的房租和水电费也成了重负,为节省开支,这家本土小型中介决定将该店与其他门店合并。

这不是周边关停的唯一房屋中介。仅在约 300 米长的路上,高峰时期有七八家中介门店,上百名房产经纪人,如今仅剩下三四家大型连锁中介。百花三路位于深圳百花片区,被称为深圳 " 最强学区 ",对房地产政策变化最为敏感,是观察深圳楼市的窗口之一。今年前 9 个月,深圳已有 642 家中介门店关停。截至 10 月,深圳二手房成交量连续 6 个月下跌,9 月份成交 1635 套,创近 12 年新低。

相似的剧情在广州,东莞,杭州,宁波,成都,厦门,济南等城市上演。中国房地产市场正迈入存量时代,尤其是在一线城市,二手房已占市场交易量的 70%以上。今年,围绕二手房交易密集的调控释放出新信号。有评论指出:房地产调控从过去重点关注新建商品住宅,正逐步发展到一二手房调控齐头并进," 二手房市场正在成为房地产调控的主战场 "。

部分房产中介在房地产调控带来的市场下行中难以为继。图 / 视觉中国

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关店潮只是刚开始

王丰(化名)是深圳百花片区的一名资深房产经纪人,在他从业的 15 年中, 历经数次深圳房地产的低谷期—— 2008 年金融危机,2011 年二手房按评估价过户征税新政,2016 年 " 深八条 ",2020 年 "7 · 15" 新政。但在他看来,今年的调控是 " 史上对二手房和房产中介冲击最大的一次,接近洗牌,洪水冲过来了 "。

2 月之前,房产中介在百花片区促成一单生意不算艰难。百花片区位于深圳福田区,片区方方正正,约 1 平方公里,紧靠华强北商业街,大多小区都建于华强北最辉煌的千禧年前后。设施老旧,但周边却汇聚深圳考试成绩最好的荔园小学,名校百花小学,实验小学以及三所学校对口的深圳实验中学,此外还有 6 所幼儿园,是深圳 " 最强学区 "。" 一站式 " 的优质教育组合,吸引深圳家长斥资千万挤进这 15 个花园小区。

去年深圳楼市火热,王丰记得,最多的一个月,片区成交过七八十套房子,那时网上几乎没有挂牌的房源,上一套抢一套,他只能翻找老客户的联系方式,挨个询问有没有要卖房子。

但今年 2 月起,深圳房地产中介的好日子被叫停。2 月 8 日,深圳住建局出台 " 关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知 ",公布 3595 个小区的参考价格。参考价格是根据近一年楼市网签价格为基础,通过调查市场实际成交以及综合分析评估和测算形成。

深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任王锋介绍,62%的二手楼盘价格都和近一年的网签价格一致,10%的楼盘过去一年都没有成交价格,27%的市场价格严重偏离参考价格,这些偏离市场价格的小区,主要来自南山,福田,宝安等热点区域,价格虚高,存在投机炒作的成分。随后,深圳各房地产中介网站下架大部分房源信息,重新上架时,只能显示政府参考价。有中介机构称,高于参考价的房源可以过户,但买家要签一份风险告知书。

百花片区的房子在价格严重偏离参考价格的 27%当中。去年 11 月成交的国城花园 44 平方米的一房,带实验小学和实验中学的学位,成交价为 1218 万元,均价高达 27.68 万元 / 平方米,目前政府给出的参考价是 13.1 万元 / 平方米。南天二花园的房价次之,去年 12 月的均价是 18 万 ~22 万元 / 平方米,政府参考价为 12 万元 / 平方米。

二手房指导价虽不具有强制性,但对价格虚高的二手房交易开始起到威慑力的,是银行以该数据为参考数据放贷。中介王丰解释,以南天二花园 89 平方米为例,假如业主坚持 20 万元 / 平方米不讲价,买家只能以参考价贷款,首付将增加 712 万元。

价格严重偏离参考价的二手房,交易门槛提高,成交量明显下跌。乐有家统计,2021 年 2~7 月,福田区香蜜湖片区,福田区百花片区,南山粤海片区,宝安新安片区,龙华民治深高北片区 6 大名校片区,房源成交量出现大幅下滑,1 月份成交量同比上涨 58%,3~7 月,成交量同比跌幅均在 50%以上。整个深圳的二手房成交量也在下跌,1 月网签量尚有 8971 套,3 月跌破荣枯线,仅 4869 套,6 月份的网签量已降至 3216 套。

这几乎掐断了房产中介的生计。王丰介绍,百花片区近期每月成交 5~10 套的房子,而这个片区有几十家中介门店,超过 600 名中介。近 4 个月来,王丰只卖出了一套房子,靠的是多年积累的客户介绍资源。" 新来的或者入行三四年的中介,没有人脉资源,肯定活不下去,很多人辞职,去送快递,跑滴滴,或者卖保险。"

深圳福田区百花小学所在的百花片区是深圳 " 最强学区 ",15 个花园小区中最高时某小区小户型房价超过 30 万元 / 平方米。2021 年深圳二手住房成交参考价以及拟出台的学区政策,对该片区二手房交易有较大影响。摄影 / 本刊记者 杨智杰

王丰发现,周围最先关门的是贝壳等平台的加盟店,比如德祐,糯家,加盟店不仅要自己担负租金,水电费,还要给平台交 3 万 ~4 万元的加盟费。记者走访深圳南山区,福田等多个片区,多家糯家,德祐门店都锁门停业或是转租。接下来倒闭最多的是一些小型个体中介,他们也需要自负盈亏,但规模小,方便转型。

张媛是深圳房地产中介协会(以下简称 " 深房中协 ")秘书长,在她看来,今年深圳对二手房调控的深度和时间长度,有史以来从未有过。深房中协每隔一段时间便会对全市的中介摸底调查,截至 9 月 30 日,深圳关停门店 642 个,占问卷调查总量 15.1%,有效实名登记中介人员约 4.1 万人,较今年峰值减少 6000 余人,较去年同期减少 14.2%。

作为中国最大的房产交易服务平台,贝壳找房也难以抵御市场下行的冲击。10 月 11 日,贝壳找房上海研发团队全员被优化,其公开回应," 行业环境发生较大变化,公司据此对上海地区金融等部分业务进行调整 "。

老牌房产中介公司中原地产内部下发文件称," 受市场持续低迷影响,为了保留核心资源度过寒冬,集团决定调整内地业务规模与架构,所有分公司都要应自身经营情况作出适度收缩,目标在第四季度达到收支平衡。" 该份文件还指出,合肥,郑州,济南,南昌,哈尔滨,南京,宁波七家分公司需要大幅削减经营规模。据报道,上海中原地产正通过降薪,劝退等形式要求员工拼业绩并 " 自救 "。

张大伟指出,这些裁员只是冰山一角,真正的市场裁员,从 7 月份就开始,因二手房成交量 " 速冻 ",第三季度最惨。" 目前的二手房交易市场,都存在劳动力过剩的现象。" 张大伟告诉记者,以深圳为例,其中介门店数量要对应的二手房成交量应该是每月 6000 套以上,最近一个月成交不足 2000 套。一两个月门店还能坚持,持续三四个月便撑不下去,关店潮只是刚刚开始。

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二手房定价规则变了

与新房限价不同,二手房是业主与买家的自由交易,监管部门在过去很少对其交易价格直接监管,为何在今年对其直接干预?

事实上,深圳出台二手房参考价,酝酿已久。证券时报报道,2020 年 1 月,深圳市便已经开展建立二手房指导价格相关制度的研究工作,目的是为了稳定二手房价格,稳定深圳市商品房市场预期。

在此之前,过于 " 友好 " 的二手房交易政策,吹起了泡沫。2019 年 11 月,深圳调整豪宅税政策,大量二手房交易税费降低,刺激交易,二手房价格上涨,甚至出现业主集体串联哄抬房价的现象。2019 年 12 月,深圳宝安区中粮凤凰里花苑小区的业主群管理组在微信群发布《告凤凰里全体业主书》,以 " 要打响资产保卫第一枪 " 的名义,让所有业主集体涨价,还要制造笋盘现象。截图在网上疯传,随后,宝安区住建局通报该事件,同时下架贝壳找房上该小区的所有二手房源。

2020 年,被疫情压抑的购房需求开始释放,深圳二手房市场迅速回暖。3 月网签量为 6375 套,4 月该数字猛增至 17388 套,并在 7 月超过 2 万套,创下月度网签量的历史高点。尽管受 "7 · 15" 政策影响,7,8 月成交量短暂回落,但随着市场对政策逐渐适应,12 月的网签量再次突破 1 万套。

随之站上历史高位的还有二手房房价。深圳南山区滨海之窗小区的一位中介向记者描述,去年下半年,该小区的房价持续上涨,每月上调一次价格。热点楼盘业主的集体抬价行为再次出现。到年底,人们发现,过去一年深圳房价格外疯狂,上涨幅度达到 31%,个别地区涨幅甚至达到 50% 。而此前,深圳市住建局曾表示,按照宏观调控的长效机制要求,二手房价年增幅不超过 5%。

二手房价格猛涨,但另一方面新房遭遇政府限价,一二手房价格倒挂明显。去年 10 月,深圳二手房均价比新房高 1.6 万元 / 平方米。有媒体报道,华润城润玺一期项目均价约为每平米 13.2 万元,而周边二手房价格高出近 5 万元," 若中签一套 100 平米的新房,倒手后能赚 500 万元 "。

不仅是深圳,在一线城市以及热点二线城市,二手房市场逐渐成为交易的主体。新房和二手房的价格 " 剪刀差 " 之下,杭州,上海,南京,宁波,成都,西安等多城都出现 " 万人摇 " 现象。" 这种情况下,升级二手房调控成为了市场的必然。" 张大伟说。

2 月 8 日,深圳率先在国内推出二手房参考价,随后宁波,三亚,西安,绍兴,无锡,东莞,金华,绍兴,广州,合肥等十城效仿,多地银行以参考价为参考放贷。

二手房参考价是一剂猛药。深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任王锋介绍,此前市场的二手房价格,波动很大,有很多泡沫,误导购房者预期。发布指导价,有利于解决一,二手价格倒挂的问题,同时引导商业银行发放贷款,降低杠杆,防范金融风险。

张媛注意到,二手房参考价出台之前,深圳二手房市场呈现一个怪圈:一边是二手房价格虚高,业主和一些网站,自媒体不停地调高价格,但另一边,市场底部真正的需求方已经跟不上房价的涨势。当时,深圳几个头部的中介企业也都意识到," 房价继续上涨,自媒体继续炒作,会持续透支未来交易量,中介行业会无法生存 "。

多地政府二手房参考价推出后,要求下架高价盘,上线参考价,一定程度上改善了买家的被动地位,为业主预期降温。" 有了参考价后,许多买家一定会看参考价。他们心里有了预期,卖家的定价太高,可以不买或者与卖家议价。这在过去无法做到,此前的价格由中介和业主掌握,一个片区房价容易被炒作起来。" 李宇嘉告诉记者,如果卖家坚持不降价,银行依据参考价放贷,买家首付压力增加,如果买不起,便会转向跟参考价相近,甚至低于参考价的区域,高价房有价无市,未来也会考虑降价。

9 月中旬,中介王丰时隔近 3 个月终于 " 开张 ",卖出了一套房子。这套房 2020 年上涨至 1500 万元左右,9 月成交价则降到了 1180 万元,低于目前的二手房参考价 1280 万元。但这种情况可遇不可求,指导价之下,卖家和买家的博弈变得更为漫长而隐秘。

10 月中旬,记者走访深圳南山,福田等多个热点小区发现,卖家愿意按指导价大幅降价的仍是少数。" 目前降价的房源,多是业主因生意受疫情影响,急需现金周转才会降价,更多人还是以原来的价格挂着不着急卖。买的人一般是刚需,为了结婚或者孩子上学,其余的人仍在观望。" 王丰说。

不过,深圳乃至一线城市二手房降价趋势已经开启。国家统计局数据测算,一线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨 0.2%转为下降 0.4%,其中深圳下降 0.5%,降幅比上个月扩大扩大 0.1%。

" 虽然大面积降价还没有开始,卖家现在还不愿意降价,只要坚持下去就没问题。大家对房价的预期并非短期内能达到目标,政府改革的目的是使房价慢慢向理性价格回归。"李宇嘉说。

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停贷会成常态吗?

今年以来,宁波,三亚,西安,绍兴,无锡,东莞,金华,绍兴,广州,合肥等十多个相继推出二手房指导价的城市,多数城市银行房贷与指导价挂钩。这意味着,二手房交易的信贷政策大幅度收紧了。

7 月,上海推出二手房 " 核定价 ",没有通过挂牌价格核验的,中介平台和机构不得对外发布该房源信息。8 月初,上海对二手房调控加码,各银行审核二手房贷款金额,实行 " 三价就低 " 原则,即银行将根据合同网签价,涉税评估价,银行评估价三个价格中,相对最低的价格审批二手房贷款额度。专家解释,有些炒房客曾为了获得更高杠杆,通过 " 阴阳合同 " 做高房价,拿到更多贷款。

58 安居客房产研究院分院院长张波曾分析," 三价就低 " 原则能有助于二手房价格过快增长,防止资金违规流向房地产,并提高税赋公平性。

购房者申请购房按揭贷款,需向银行提出书面借款申请,银行通过第三方评估机构评估,再依据评估结果审批放款比例,最后放款。一般而言,整个周期是 1~2 个月。今年 6 月下旬,上海,广州,郑州,西安,武汉,南京,宁波,重庆,合肥等城市的银行反映,二手房贷款申请条件收紧,放款周期延长。6 月,贝壳研究院监测的 72 城数据显示,从放款周期看来,房贷平均放款周期为 50 天,较上月再延长 2 天,广州较上月延长 14 天至 98 天,佛山,东莞,中山,惠州等粤港澳大湾区城市放款周期也基本延至百天以上。

在张大伟看来,多地二手房信贷收紧,银行停止接单,放款周期延长,直接影响一线城市和部分二线热点城市二手房市场剧烈降温。9 月,上海二手房仅成交了 9800 套,创今年新低。广州二手房网签量为 6921 套,是近四年同期最低。上海易居房地产研究院监测的 11 个重点城市,9 月份二手房成交量同比下降 45.5%,几乎腰斩。

" 从我这么多年的从业经验来看,房地产贷款特别是二手房贷款周期,两个月是一个界限,如果超过两个月,房价肯定跌。今年主要原因是,上半年央行发布的居民户中长期贷款同比增长惊人,三季度断崖式下调,二手房市场才会出现断崖式变化。" 张大伟告诉记者。

去年年底," 为防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险 ",央行和银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,划分不同的房地产贷款集中度,提出 " 两条红线 ",即针对中资大型银行,房地产贷款占比上限为 40%,个人住房贷款占比上限为 32.5%,中资中型银行的上限则分别为 27.5%和 20%。4 月,政府对房资金监管升级,联合排查经营用途贷款违规流入房地产的问题。

" 现在部分炒房客的日子不好过了。过去他们炒房的钱,多是从银行贷款,房价上涨后,他们再将房子抵押给银行获得更多资金购置下一套房子。" 广州按揭贷款研究者郑大源告诉记者,刚需买家肯定也会受到影响,但调控的真正目的,并不是要停止二手房交易,而是抑制房价过快增长," 从长远来看,这是在保护刚需用户 "。

10 月 15 日,针对部分地区个人按揭贷款额度紧张的问题,央行金融市场司司长邹澜回应,今年前三季度,个人住房贷款发放金额保持平稳,与同期商品住宅销售金额基本匹配。其中,少数城市房价上涨过快,个人住房贷款投放受到一些约束,但房价上涨速度得到抑制。少数城市的房价回稳以后,这些城市房贷供需关系也将回归正常。10 月 21 日,银保监会称,保障好刚需群体信贷需求,要在贷款首付比例和利率上对首套房购房者予以支持。

郑大源注意到,广州一些银行此前的放款周期一度超过半年,11 月以来有所加快,原本停止接单的银行也开始重新接单,但整体并不明显。" 为何最近略有放松?其中一个主要原因是,是国内多个房地产知名企业纷纷爆雷。目前调控略有放松,是希望恢复房地产行业的信心,让大家盘活一点交易量。"但从未来趋势看来,郑大源认为,在比较长的时间里," 房住不炒 " 仍是不可动摇的政策。

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" 去中介化 " 来临?

房地产中介从业者是对市场最敏感的群体,他们不少人隐隐感到,存量房的诸多游戏规则在发生改变。

6 月底,深圳市住建局上线二手房交易平台,但数小时后便迅速下架。8 月,杭州市推出二手房交易监管服务平台,上线 " 个人自主挂牌房源 " 的功能,为房主提供平台自行挂牌房源,直接跟潜在买家进行沟通,打破了通过中介交易的模式,引发了舆论针对二手房交易 " 去中介化 " 的声浪。随后,贝壳股价连续两个交易日跌去 19.47%,市值蒸发 46.09 亿美元,约合人民币 298 亿元。

李宇嘉认为,国家对新房建立了一套全流程的监管体系,从土地出让到规划报建,再到开工,预售,竣工和交付,这一套监管体系基本上没有漏洞。但在对二手房的管理上,过去却长期任其野蛮生长,甚至不知道真实的挂牌价格。在他看来," 二手房交易的问题,主要是基础秩序混乱,信息不对称严重,交易成本居高不下,民生福利损失。整个行业仍然处在相对粗糙的阶段,运行规则甚至在原地踏步,坑蒙拐骗仍然存在。"

在他看来,官方建立二手房交易平台,并非为了消灭中介,而是为二手房交易治理提供抓手,从而监管价格体系,消除信息不对称。这是第一步,需要先把真房源的信息公示,交易代理可以继续通过中介完成。

张媛告诉记者,深圳短暂上线的二手房交易平台背后,其实早有打算。早在 2017 年,政府和行业就已经开始探讨,需要这样一个平台,让所有信息和流程公开透明。随着技术和法律法规的成熟,如今具备了条件。

" 我们很多会员传递出一种悲观的情绪,认为政府在打击中介,去中介化。"

张媛还注意到,在情绪传递下,今年的关店潮和以往有所不同:过去历次中介关店潮,多数是企业因经营不善主动作出调整,等到市场复苏,他们很快会卷土重来。但是这一次,至少在深圳的房地产企业中,很资深的从业人员主动离开了这个行业。

" 深圳并非用行政资源介入市场经济,这样成本和效果的性价比低,而是要形成一个导向,搭建一个尽可能开放的平台。"张媛认为,这个平台未来上线后,也不可能一下子解决中介行业的所有问题,仍需要不断地优化," 这是一个魔道相长的过程 "。

但当下的冲击和洗牌是不可回避的。在张媛和多位行业资深人士看来,意味着 " 房地产中介行业赚容易钱的时代已经过去了 "。1998 年,中国第一家合法合规的房地产经纪公司成立。到 2020 年,中国房地产经纪业务交易额约为 11.5 万亿元,市场渗透率约为 49.6%。" 这个行业看起来发展很快,企业规模,服务模式都在快速变化,现在又搭上互联网快车,但本质一直未发生变化,是躺在中国房地产市场的上行周期,从事了一个相对比较简单的工作。" 张媛告诉记者,但如今,房地产中介需要审视自己的服务价值到底是什么。

原本这是一个缓慢转型的过程,但今年针对二手房的密集调控,将洗牌加速了。深房中协指出,成交量断崖式下跌,中介开单难度增加,越来越多人发现,过去行之有效的开单方式,比如隐瞒信息,抬高买房的心理预期等方式,过去在市场预期好的时候,这样操作还有人买单,但现在市场预期不好,不管是规范还是不规范的方式,都不起作用了。

中介们陷入了迷茫,看不到前景,便选择离开。张媛估计,这次离职潮后,未来有人再回来,可能会发现这个行业已经发生了改革。" 这不是洗白,也不是改良,而是要与过去彻底做切割 "。

来源:中国葡京app周刊(ID:chinanewsweekly)

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